Fino a gennaio 2022 era una risposta facile: tasso fisso! Successivamente invece la situazione è cambiata totalmente. Come consulente il mio compito è proprio quello di dare consiglio, ma è impossibile sapere se è meglio un fisso o un variabile da qui a 25-30 anni. Impossibile: diffidate da chi lo fa! La mia risposta è solitamente “dipende” e la mia analisi orientata a consigliare secondo le specificit di ogni singolo cliente, secondo il proprio stato emotivo, condizione economica, lungimiranza reddituale. Alla base c’è sempre e comunque la comprensione profonda di ciò che andiamo a sceglire, il mio ruolo è cruciale proprio in questa fase.

 Nella “faq” successiva, analizzerò cosa vuol dire “tasso variabile” e che derivazioni ha.

Ovviamente la risposta non può che essere che la rata potrebbe aumentare. E fin qui è facile. Dobbiamo però fare alcune considerazioni per non demonizzare troppo il povero tasso variabile, che poi così cattivo non è. Non solo perché negli anni abbiamo vissuto molti periodi in cui la scelta del variabile è stata conveniente, ma anche perché oggi esistono alcune “ciambelle di salvataggio” che ci possono essere molto utili. La prima su tutte, quella di poter surrogare il mutuo, ovvero passare a costi ”0” da una banca ad un’altra, scegliendo quella che in quel momento ci offre migliori condizioni. Negli anni passati abbiamo assistito alla quasi totalità dei mutui a tassi variabili oppure fissi ma alti, surrogati con mutui a tasso fisso intorno all’ 1%. Quindi la possibilità di cambiare banca c’è sempre e gratuitamente. Ma a parte questo aspetto, oggi i tassi variabili si arricchiscono di “accessori” che rendono questa scelta meno rischiosa. Ad esempio sono tornati un po’ di moda i variabili con tetto massimo, ovvero un tasso variabile che mette un tetto ad un eventuale innalzamento oltre il quale, qualsiasi cosa succeda, non andrà mai. Questa formula consente di quantificare il rischio e sapere con anticipo cosa accadrà alla rata in caso di aumenti anche sensibili. Ci sono poi formule di mutuo a tasso variabile ma a rata costante. In questo caso la rata del mutuo rimarrà fissa per tutto il periodo e in caso di variazioni , non sarà la rata a variare, ma la durata. Quindi se aumentano i tassi aumenta la durata; se diminuiscono, si accorcia. Quindi mensilmente avrà sempre lo stesso importo, ma non ho la certezza di quando sarà l’ ultima rata. Ci sono poi le formule rinegoziabili, solitamente ogni 5 anni, dove alle scadenze prefissate potrò scegliere per il successivo quinquennio, se optare per il fisso o il variabile. E’ chiaro che in caso di tassi alti dovrò scegliere tra due tassi alti. Il fisso sarà come sempre più alto, quindi in questi casi spesso ci si trova quasi obbligati a rischiare il variabile.

Analizzare la convenienza tra un mutuo o un altro non è così semplice; spesso ci si affida ai portali sul web che però sono soltanto dei “preventivatori”. Servono per capire a quale rata andrò incontro e se la banca X è migliore della banca Y. Ci sono però molti altri aspetti da analizzare: confrontare le spese accessorie, le assicurazioni legate al mutuo, le offerte presenti in quel periodo, è materia assai complessa e richiede delle competenze che chi non lo fa di  mestiere spesso non ha. Non solo: avete mai pensato al tempo che vi occorre a fare il giro delle banche in un periodo in cui queste ti ricevono solo su appuntamento? Siete in grado di confrontarle tra di sé? Avete tutto quel tempo a disposizione? Ovviamente ogni banca ti parlerà del suo mutuo come il migliore, e il confronto spetterebbe a te.

Nel mio ruolo di consulente differisco dal venditore di turno: sono dalla parte del cliente, quindi farò tutto quello che mi è possibile per fargli fare una scelta consapevole e soprattutto conveniente, mettendo a disposizione la mia conoscenza approfondita di oltre 20 istituti bancari e di ciò che nello specifico ognuno tende a finanziare (e quale professione, quale immobile, quale operazione tenderà a scartare!).

Spetterà a me completare la documentazione e addirittura certificando alle banche l’assoluta congruità di questa, tramite una società esterna che ne garantisce la veridicità. Seguo l’istruttoria in ogni suo passaggio, passando dalla perizia dell’immobile fino al contatto col Notaio per predisporre l’atto conclusivo. Questo vuol dire essere nelle buone mani di un consulente!

Anche questo argomento richiede una attenta precisazione: le banche finanziano massimo l’80% del prezzo di acquisto, confermato dalla perizia della banca. O meglio, calcolano l’80% del minore tra i due valori. E questo vale per tutte. Ci sono poi delle eccezioni che si suddividono in due categorie: la prima riguarda quelle poche banche che, a fronte di una perizia tecnica che evidenzia un valore superiore, possono prendere in considerazione questo valore per calcolare l’80%. 

La seconda invece riguarda la possibilità di arrivare anche al 100% del prezzo se la banca viene garantita da un ulteriore fondo di garanzia detto CONSAP, fondo che permette di agevolare il rapporto tra il cittadino e la banca offrendo una garanzia pubblica, con controgaranzia dello Stato, sul mutuo per l’acquisto della prima casa. E’ un “bonus” che, salvo ulteriori proroghe, ha validità fino al 31 dicembre 2022, quindi da tenere in considerazione seguendone gli sviluppi.